6月27-29日，CCFA新消费论坛-2023中国购物中心与品牌发展峰会在深圳召开。本次峰会汇集了商业和商业地产领域优秀企业的管理者，行业前沿专家，行业众多领军企业负责人，与会嘉宾围绕峰会主题“形态 业态 生态”主题展开深入探讨。
购物中心高质量发展KPI
6月29日，全体会议伊始，中国连锁经营协会副会长武瑞玲带来主旨演讲。她通过行业调研数据，代表企业优秀案例，向与会者介绍了当前行业发展与创新情况。
从当下角度出发，看今后购物中心高质量发展的KPI， KPI即Key Performance Indicator，即“关键行为指引”，更多的含义是指导方向的中长期策略和指引。
武瑞玲认为，“深度运营是实现购物中心长期价值的核心驱动力和基本保障，是实现购物中心高质量发展的着力点、竞争力！”而深度运营应有三个关键目标：联营租金占比、会员消费贡献率，以及合作伙伴共创参与度。
今年3月24日，国家发展改革委印发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》。她介绍到，在切实加强运营管理方面，《通知》提出：充分认识运营管理的重要性。注重项目运营可持续性。
一直以来，协会携手领军企业，坚持为引导购物中心高质量发展而努力。她强调，协会长期与领军企业坚持调研、政策协调，呼吁、推动政策出台；组织领军企业修订行业标准、编写团体标准，希望能通过建设购物中心行业的标准、对标基准等，供各方面参照。
购物中心长期发展需要新的KPI，武瑞玲总结道，购物中心高质量发展KPI就是Key Performance Indictor 关键行为目标指引，Keep Partners Involvement 坚持与合作伙伴共创共赢，及Keep People’s Interest 保持关注消费者的兴趣和利益。
从“跑得快”到“走得远”
演讲中，丁力业从“存量更新”“节能减碳”“携手伙伴共赢”“挖掘在地文化”等多个方面深度阐述了印力的行业洞察和具体经验。他表示，印力专注做商业20年，过去更多是单向度的增长思维，追求“更大、更快”。但站在今天看未来，印力认为跑得快不如走得远，自己做得大不如与大家共同做大。
印力希望做好新时代“消费基础设施建设和运营服务商”，从“责任经营”“绿色低碳”“同心同行”“社会共生”和“数智科技”五个方面出发，与社会、环境、同行伙伴们一起创造未来。
商业长青的行者精神
凯德投资（中国）商业管理首席执行官杨钦富表示，商业需要行者精神。专业能力是穿越周期之道。
以重庆来福士为例，作为一个定位于全球旅游目的地的项目，疫情三年中最大的挑战在于是否要调整定位。而凯德看的是长期，不做短期行为，所以我们从专业角度坚持定位。
今年以来，商业经营整体重回正轨，正在逐步恢复。他认为，商业运营不像开车，踩刹车就停，踩油门就走，更像开飞机的过程，要想到达终点，需要等待，坚持和勇于向前。
会上，杨钦富向与会者分享了凯德模式，即以资管和基金为核心的投融管退模式，以及凯德在国内外的代表性商业案例，如新加坡的星耀樟宜、福南购物中心、新加坡来福士等。凯德在长期运营中，持续投入资金进行资产升级和焕新，让经营多年的项目始终保持新鲜活力。
他表示，凯德提供的不仅是空间，而是产品、服务和内容。在存量时代，必须从存量中寻求增量价值。凯德通过系统化的资产管理，专业的运营管理，消费者体验驱动这三个方面，以独特的产品为客户创造价值增量。总结来说，“作为行业中的行者，就是要对投资者负责，对租户负责，对消费者负责，持续为客户提供新内容和价值。”
在领军者关键词环节中，行业领军企业代表分别从各自企业实践角度，以及对行业的观察出发，就“融合、潮流、生活”这三个词展开分享。
多元融合，构建城市场景
招商商管董事长袁嘉骅向与会者分享了企业在多元融合，包括文化融合、产业融合、生态融合方面打造城市场景的商业案例。据悉，招商商管是招商蛇口旗下的商业地产投资与运营专业平台。招商蛇口在全国布局已超32座城市，商业总体量超700万平方米，以构建城市生态为目标，多元融合，打造差异化特色的商业综合体，并提出X+的商业综合开发策略，多元融合，打造特色产品。
例如，深圳海上世界融合招商蛇口产业园区，创意社区、文化艺术中心、酒店、邮轮等文产文旅资源以及山海景观等多样化资源，打造成国际化滨海城市综合体，并将服务融合到夜经济中，去年获评国家级夜间消费和旅游文化消费集聚区。还有，去年9月底开业的厦门海上世界是厦门首个双百万级滨海综合体，城市“超级目的地”等案例。招商蛇口三大资产运营业务商业办公、酒店公寓、产业园区与会展、邮轮、康养等城市服务互联，资源共融，以当地尊重之心，融入在地文化，打造更多特色多元的综合体项目。
潮流力的本质是青年力
大悦城控股商业管理中心总经理田维龙表示，在过去16年发展中，大悦城始终致力于文化驱动的商业运营，致力于打造独特的标签和人设，以及价值文化的大悦城品牌。据介绍，大悦城从2007年诞生起，就一直在坚持细分客群，打造特色，以18-35岁的青年为核心客群，同时梳理年轻、时尚、潮流品位的精准标签符号，持续性地输出当下和消费者最紧密的潮流文化价值观。会上，田维龙通过10张图片，分享了大悦城从2007到2024年在潮流上的思考。
大悦城多年的经营体会，让他感悟到潮流是一种力。潮流力，本质是青年力，是青年群体在突破传统中体现的张力。大悦城品牌以“潮流文化”为商业的驱动力。作为一家以文化为驱动的商业管理公司，潮流文化是其中的根本。大悦城=潮流是其现在乃至于未来大悦城所有经营活动的核心主张。
结合大悦城“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌基因，未来大悦城品牌将与青年潮流的时代主张共荣共生，成为——年轻自由、时尚自主、潮流自我、品位自信的新商业生态。在未来的潮流演变中，大悦城将融合各类科技文化、空间场景、生活方式等应用跨界，不断打破边界和传统经营格局，把握潮流、引领潮流。
融入生活，创造美好
融创服务集团副总裁兼商管总经理张媛从企业实践和行业观察出发，分享了她对生活的理解，以及商业与生活的关系。
在过往三年，世界剧变，人们的生活，亦剧变。在不确定的时代，人们的生活方式，在寻找新的方向。2023年，消费者行为和生活发生变化，人们更加关注健康，关注自我的生活品质。随着疫后消费的复苏，以及越来越多的人把时间、精力、重心放在生活上，生活将是商业现在以及未来发展的关键词。
谈到商业与生活的关系，张媛表示，商业不仅仅是一个空间，更多是生活的延展，比如家庭的会客厅、朋友的社交场、亲子的欢乐坊、情侣的甜蜜港、个人的自由地。基于消费者消费诉求的变化，融创将通过娱乐化生活内容的创造，多元生态资源的链接，新生活体验方式的承载，打造一个娱乐化的商业平台，让商业更加有温度，有深度，有文化，有创新性，最终回归本质，助力于美好生活的发展。“有一种欢乐终究为这个时代而来，融入生活，创造美好，让我们一起共同努力。”
商业新定义 生活心体验
英格卡购物中心中国租赁副总裁肖景清带来题为《商业新定义 生活心体验》的分享。她表示，当前商业有很多新概念，新文化，新商品，这其中始终不变的是追求商业的好奇心以及勇于突破自己的想象力。同时，消费者也对商业体提出了一些心灵上的要求。因此，作为商业体，从提供最基础的购物，到体验，再到与消费者的共同成长、共创，到现在要能够为消费者提供价值感需求，和消费者在理念和价值感上产生共鸣。
英格卡购物中心要打造的是超级聚会体验中心，不仅能够提供琳琅满目的商品，还能催发出自然而然的活动、体验，与消费者紧密的交流，传递给消费者日常生活的美好，让他们感受到生命的丰富性和多样性。据介绍，目前英格卡购物中心在中国北京、无锡、武汉、长沙等8个城市打造了商业体项目——荟聚。尽管数量不多，但是在每个城市的荟聚都成为了当地的地标、潮流所在地。会上，肖景清从设计、文化属性、商业理念，业态分布四个方面对荟聚商业体的打造进行了详细阐述。
英格卡非常强调合作方感应生活的能力，以及注重消费者在荟聚的逗留时间。“我们愿意跟众多合作伙伴一起创造新的场域，让每一个前来的消费者都能感受到自己在成长，以及美好生活品质的提升。生活的轨迹不会被轻易改变，但是生活的体验可以悄悄丰满。”
中国消费基础设施REITs前景
高和资本执行合伙人周以升从不动产的大变局和国际借鉴，消费基础设施REITs，企业如何拥抱REITs，高和作为投资公司的推动和实践等几个部分，对中国消费基础设施REITs前景进行了深入分享。
2023年3月24日，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》，周以升提醒企业有几个要点值得关注：一是，扩容范围；二是，政策边界：严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。三是，收益要求；四是，首发规模；五是，资金用途。谈到企业如何拥抱REITs，周以升认为，除了轻重分离外，企业更要关注大资管问题，谁来牵头做资管的角色，这个角色的构建是行业的命门所在。企业拥抱公募REITs，有两种可能方式：一是独立发行，二是整合发行。
周以升表示，周期、政策和基础资产之变，呼唤全新的不动产金融体系，以及全新形式的市场主体、组织形式:一种产融结合的新“物种“或新种群。他认为，不动产的出清、盘活、转型和价值重估将是未来10-20年中国市场上最重要的事件之一。消费基础设施是我国基础设施的重要构成部分，是我国消费支撑体系的重要环节，具备丰富的存量基础资产，消费基础设施公募REITs前景巨大。
共建韧性生态
在对话环节中，戴德梁行中国区商业部董事总经理甄仕奇作为主持嘉宾，与世纪金源商业管理集团总裁李赟，一元股份副总裁及一元商管总裁郜琰豫，苏宁置业集团商业广场公司副总裁胡凌志，鄂尔多斯资源股份有限公司总经理张磊，NBA hooppark CEO许磊，城市集市city mart董事长鲁敏，就“共建韧性生态”这一话题展开讨论。
李赟认为，韧性是在抵御威胁或者在不可预测的变化的情况下有穿越周期、应对变化的能力。这几年，在他心目中韧性比较强的商业案例，是奥特莱斯商业模式和产品线。郜琰豫则以好利来为例，认为韧性发展:一是需要保持初心，守好核心品质；二应对时代变化和消费变迁，以更为年轻化、创新化表达，与消费者打成一片，获得持久生命。胡凌志表示他心中的韧性品牌需要具备的特点：企业创始人的长期主义的精神，有共同愿景和凝聚力的企业文化，能产生自驱力的组织机制，以及有长期坚持的产品战略。张磊认为，韧性是应对外部不确定环境时构建的一种能力准备。企业的的能力准备需要聚焦在长期且确定的事情上，才能抵御外部的不确定。许磊表示，行业有韧性的企业有两个共同特点：一是创始团队的乐观主义精神。二是产品具有根本价值。鲁敏则表示瑞幸让他印象深刻，经历了大的磨难之后依然起死回生。
快时尚的未来
UR创始人李明光带来题为《快时尚的未来》的分享。他认为，快时尚在中国市场能够成功，原因在于消费观念的改变，其次是消费渠道的改变，从百货为主，转向购物中心。然而在过去几年，不少快时尚品牌出现闭店，甚至退出中国市场的情况，这些品牌都有3个共性：不时尚、品质差、本地化不足，归根结底，是没有顺应市场需求改变而改变。
李明光表示，UR从创立到现在，UR取得了不错的增长成绩。因此，不是快时尚不行了，是“不快不慢时尚"不行了。快时尚的挑战主要在于，可持续性，品质以及原创力的提升。快时尚的未来发展方向，就是向高端化转型，可持续性转型，数字化转型。“过去的快时尚大浪淘沙，未来的快时尚一定要定位升级。”
香港品牌的新生之路
爱丽丝珠宝集团（香港）有限公司总经理陈文华带来题为《香港品牌的新生之路》的分享。他认为，香港品牌要紧紧围绕两点深耕大陆市场：一是依托大陆市场的本土化；二是适应新世代用户的迭代。据介绍，2011年，爱丽丝珠宝集团把大陆运营中心从香港转移到了深圳，并不断深耕大陆市场，不断将品牌扎根于本土化，让服务和品牌更贴近新生代的人群。
商业创新场景力及高端服务力
香港置地中国物业发展及投资资产管理总经理彭国信通过极致场景打造及运营，在地文化挖掘融入和高端客户服务力三个部分，向与会者分享了香港置地如何做空间运营，为客户提供长远的价值理念。据悉，香港置地商业有两条产品线：中環系，城市级核心高端零售空间；光环系，区域级地标城市自然综合体。目前已在中国10个城市落子17个项目。
谈到商业空间的运营，香港置地希望在购物中心中打造出不一样的内容。比如在购物中心做了跨7层楼的植物园，把品牌价值融合其中，和品牌方一起进行新品发布，品牌走秀，也会联合健康运动团队一起做有氧瑜伽活动。除了大空间，香港置地也会在不同小空间举办不同活动。“我们不是建一个空间出来，而是通过这些空间赋能商家做生意。”彭国信表示，未来在其他的光环也会继续发展这个概念，比如武汉光环会把海洋馆的概念放到中庭。除了空间运营，香港置地也一直注重地文化的融入，比如在重庆长嘉汇弹子石老街的打造，第一个以“开埠文化与城市九级坡地地貌”为主题获批国家级4A级旅游景区的商业街区。在高端客户服务方面，除了为精英会员提供高端和定制化服务之外，还倡导与商家共同做好深度客户服务，比如王府中環的始祖鸟亚洲首家可持续概念店铺REBIRD，是亚洲首家可以现场体验售后的旗舰店。
用商业带来向往的生活
瑞安新天地商业总监陈纯带来题为《用商业带来向往的生活—从岭南天地到蟠龙天地》的分享，向与会者详细介绍了瑞安新天地打造的两个项目：岭南天地和蟠龙天地。
向往的生活在何处？陈纯表示，瑞安从90年代在上海第一个地标项目开始，就在思考这个问题，答案是要创造一个卓越的社区，包含文化、社交和可持续发展，成为可持续城市社区的打造者和运营者。在岭南天地项目的打造上，瑞安新天地保留了佛山风情风貌，通过修旧如旧，新老并存的方式，用岭南文化的元素重新包装，打造出全天候的购物休闲综合体。蟠龙天地则是公园里的新天地，瑞安首个以Urbran Retreat 城市微度假概念打造的作品，以全新的业态组合构筑焕新都市人的轻度假目的地。其发展理念为文化唤醒、自然融合和城市焕新。瑞安新天地在卓越社区的打造和运营上不断结合在地文化的焕新，深耕实践和超越，助推消费提质扩容去配合现代和年轻人的消费习惯的变化。
最好的传承是与时俱进
广州食尚国味集团董事长、陶陶居有限公司副董事长尹江波带来题为《最好的传承是与时俱进》的分享，向与会者分享了陶陶居的品牌建设与发展历程。如何把一个100多年历史的中华老字号做成一个家喻户晓，大家普遍知道的品牌？陶陶居通过三个结合进行品牌建设。一是，与时尚结合。比如用时尚的手法展现经典的西关文化元素，以及与时尚潮牌跨界合作，弘扬广府饮茶文化。二是，与文化结合，比如设立手工茶点展示区，老火靓汤明档区，让更多人了解广府饮食文化。三是，与科技结合。据悉，陶陶居全网活跃会员总量超678万。数字化运营，精益化管理，实现品牌提升。今年，陶陶居还提出了国际化。“做餐饮如同跑马拉松，需要坚持，需要脚踏实地。”尹江波表示。
会上，iziRetal逸芮联合创始人霍红分享了她对商业市场迭代发展的观察。在商业项目创新与热点方面，当前，商业项目正“去标准化”，比如商场空间设计突破封闭式盒子，商场户外空间多场景与内容打造。在热门&新兴业态与品牌方面，消费者追求个性时尚，偏爱设计师品牌。户外运动是一种生活方式。咖啡轻餐不只是“商场定位”的配角。
未来消费市场会哪些趋势值得关注？霍红认为，一是，艺术与商业深度结合，“艺术”成为商场最重要的营销主题。二是，可持续发展理念方面，“可持续”开始成为一些品牌的标签。消费者愿意为“品牌力更强”的品牌溢价买单。三是，打造社群，建立情感链接。
在对话环节中，中商数据CEO王燕卿作为主持嘉宾，与印力集团副总裁深圳公司总经理陈旭存，方所执行副总裁乔宇，IN.X主理人余嘉毅，HiPawLab 挥爪实验室主理人徐昕瑞，围绕“如何从α世代（新人类）消费红利中找到蓝海？”这一话题展开探讨。
脸脸创始人兼CEO何一兵带来题为《智屏互联，打造商业场景的数字孪生》的分享。
微信支付购物中心负责人贺乾带来题为《微信支付助力购物中心数字化升级》的分享。
