【法务专栏】出租方交付的房屋不符约定条件？教你如何应对！-商文在线

为开展商业经营，绝大多数餐饮企业需要租用商业用房。由于餐饮行业营业执照的办理及经营许可证的办理对房屋本身的要求都比较高，且经营所需的工程条件要求比较多，所以餐饮类商铺具有特殊性。一般在签订合同时，出租方与承租方都会在合同中对房屋的交付条件进行明确约定，其交付条件要比住宅、办公室等一般房屋的交付条件更严格，通常涉及水、电、煤气等供应标准、给排水标准、通风、排污、排烟等方面。若房屋本身的工程条件达不到要求，将会给承租人带来较大的损失，本文结合相关的司法实例，为承租方提供应对策略，并提示相关的注意事项。

《民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途”，所以出租方应当按照约定将房屋交付给承租人。若在房屋交付时，承租方发现交付的房屋与合同约定的交付条件不符，承租方可分以下两种情况考虑救济途径：

第一，如果仅存在一般的交付瑕疵，例如：约定的电容不够或者排烟系统与合同约定不符，承租方可以与出租方进行协商，双方可以先行交付，由出租人对房屋瑕疵进行补救。

第二，如果存在重大的交付瑕疵，例如：消防未通过验收，这将导致承租方无法正常装修或办理相关证件，承租方的租赁目的将无法实现，此种情况下，可以要求出租方限期解决。若出租方在一定期限内还无法解决，承租方可要求直接解除租赁合同，并要求出租方承担违约责任。

【相关案例1】甘肃煜东房地产开发有限公司、林正孟房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书案号：（2018）最高法民申276号【裁判观点】经查，双方约定煜东公司应当于2016年5月30日前交付房屋，如不能按期交付，双方同意延期一个月交付，林正孟、陈全体有权选择终止合同。双方还约定，合同签订后3日内林正孟、陈全体须向煜东公司支付定金200万元，进场装修时，其中的140万元转作首期租金，剩余60万元作为租赁保证金；煜东公司不能按期提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用功能的，林正孟、陈全体有权解除合同。合同签订后，林正孟、陈全体依约交纳了200万元定金，但煜东公司未按上述合同约定的期限交付经过验收合格的房屋，林正孟、陈全体因不能按期装修、使用房屋，提起本案诉讼，后直到2016年12月24日，该建设工程才完成竣工验收。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原判决认定煜东公司的行为构成违约，并判决解除合同，具有事实与法律依据。

针对房屋交付的相关事项，承租人需要注意：

一、在合同签订过程中，房屋的交付方式不得约定为“现状交付”。许多承租人对于交付方式的约定，仅约定为现状交付，若将来双方因交付条件发生诉讼，而承租方无其他书面证据证明其与出租方就交付标准还未达成一致，法院将认定房屋已完成交付。因此建议承租方在合同签订时尽量在交付条件中列明符合承租方租赁目的的工程条件。

【相关案例2】上海文品实业有限公司诉单文房屋租赁合同纠纷

（2015）沪一中民二（民）终字第3033号
【基本案情】2015年5月19日，文品公司（乙方）与子军公司（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区XX路XX号房屋出租给乙方使用。合同第五条第4款约定，“甲方按现状出租该商铺，只负责国家相关部门如：上海公用电房、消防、通道、供水、供电、排水排污等设施的维护保养的协调工作。所涉费用由乙方承担。”后双方就房屋租赁合同产生纠纷，文品公司将诉子军公司至法院。
【裁判要旨】本院认为，双方合同明确约定子军公司按现状出租该商铺，在并无其他证据佐证情况下，认定标的房屋交付不符交付条件，缺乏依据。另本案已查明文品公司于2015年6月始对系争房屋进行装修，应该认为，在无相反证据条件下，认定文品公司已接收标的房屋。本院认为，文品公司主张缺乏合同及事实依据，且不具有合理性，本院难予采信。

二、如果房屋具有一般瑕疵，承租人决定先行接收，出租人再对瑕疵进行补救的，承租人需要对房屋瑕疵进行谨慎评估，避免因出租人整改而影响房屋正常装修，否则可能导致开业延期等后果。另外，需要注意在交付确认书对交付瑕疵进行说明，并指定整改期限。

三、如果房屋存在重大瑕疵，导致无法正常开展装修、无法完成施工报批、无法办理相关证照的，不得签订交房确认书，而应当签订一份现场说明，以证明双方尚未完成交接，并在说明中阐述具体原因、限期整改的时间以及下次交接的具体时间。另外，房屋存在瑕疵的情况下，也不应当接收钥匙，如果钥匙接收的相关情况被出租方予以记录，法院在诉讼判决时将可能根据钥匙交接的时间作为房屋交付的时间，并相应计算租金。

【相关案例3】辽宁中伟房地产开发有限公司、大商抚顺百货大楼有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
案号：（2020）辽民终1100号
【裁判要旨】一审法院：本院只能从双方提供证据予以判断，原告提供了2018年6月21日由原告的物业管理方抚顺大家庭管理物业与被告大商抚顺公司交接钥匙的证明材料：1#地大商门钥匙25把，再加上2018.6.20日给大商1把厅钥匙，共计26把钥匙交给大商及变电所钥匙2把。现在双方只有这一份能够证明有过交接的证据，所以只能依据该份证据确定双方房屋交付时间为2018年6月21日。
二审法院：一审判决结合抚顺大家庭管理物业与大商抚顺公司交接钥匙的证明材料予以分析，条理清晰，认定双方房屋交付日期为2018年6月21日并无不妥。

四、如果房屋交付时的状况不符合承租人要求，且双方对交付条件具有争议的，非必要情况下不建议对房屋形成占有。否则，如果进入诉讼阶段，承租人又没有充分证据可以证明房屋未达到交付条件的，法院很可能结合房屋占有状态，判令承租人自占有之日起支付租金。

【相关案例4】武汉琮文科技发展有限公司、武汉农业集团有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
案号：（2019）鄂民申607号
【裁判要旨】武汉琮文公司主张其在涉案1-7层房屋未取得二次消防报批合格证前，无须交纳租金，原判决要求武汉琮文公司举证并无不当。根据原审查明的事实，双方合同并未约定在武汉琮文公司取得二次消防报批手续后才起算装修免租期，也未约定6个月免租装修期系依据各楼层二次消防分批次报批的情况分别计算，原判决在武汉琮文公司主张涉案1-7层房屋无法达到其租赁目的又未主张解除，仍继续占有该房屋的情况下，判令武汉琮文公司支付租金并无不当。

最后，请各位承租人在房屋交付时仔细查看房屋的各项状况，房屋验收不应当流于形式。房屋不符合交付条件的，建议立即协商解决，如因此发生纠纷而影响房屋的后续使用，很可能给承租人造成损失！

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