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新城控股被疑净负债率不实,“三道红线”中哪个指标最具含金量?

发布时间:2021.04.15 00:00

文章来源:吉屋网

最近几天,新城控股被推上负面舆论的风口浪尖。

有媒体(长江商报等)公开质疑新城控股2020年实际净负债率或超120%,涉嫌隐匿300亿表外债务。

与此同时,有报道还称新城控股进行了一轮总部组织架构大合并,被质疑优化背后是一场隐秘的变相裁员。

从年报数据看,2020年末,新城控股剔除预收账款后的资产负债率74.12%、净负债率43.65%、现金短债比1.68,“三道红线”踩中一条,数据优于不少同行。

但是媒体报道质疑,新城控股存在隐匿表外债务迹象。

截至2020年底,新城控股担保余额高达733亿元,担保比率达144.92%,远高于公司剔除债券余额后的有息负债率62.54%,公司少数股东权益比为38.41%,远高于其收益比7.35%存在较大规模的“明股实债”迹象。

这些质疑是否有理呢?“三道红线”中,哪个指标的变动最能反映房企的真实力?

红姐先来简单回顾一下“三道红线”是什么。

地产锐观察制图

2020 年8月,住建部、央行联合召开了房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,核心内容就是形成了重点房企资金监测和融资管理规则,即我们所说的“三道红线”。

会议确定碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企为首批试点房企,每月15日前要提交涉及多项财务指标的表格。

红姐统计了一下已经发布2020年度业绩房企的“三道红线”数据,和首批12家试点房企2020年底相比2020年6月末的“三道红线”数据的变化情况,发现:

“三道红线”中,达标难度最大的一个指标是“剔除预收账款的资产负债率”。

首批12家试点房企“三道红线”指标变化情况

数据来源:房企年报、贝壳研究院,地产锐观察整理

截至目前已出年报的首批10家试点房企:

剔除预收账款的资产负债率这个指标降幅最大的是万科,下降了5.1个百分点;

而净负债率,华侨城、恒大和融创中国的压降幅度都比较高,都在35个百分点以上;

现金短债比也相对好调节,比如融创和中海地产,提升的幅度都比较高。

也正是因为净负债率和现金短债比这两个指标比较好调节,所以有个别红档房企直接跳级降为黄档。

而目前黄档房企中,绝大部分也是因为踩中“剔除预收账款的资产负债率”这条红线而没有转绿,如下图统计所示。

数据来源房企年报、贝壳研究院地产锐观察整理(截至2021年4月13日)

有融资实操大咖告诉红姐,“剔除预收账款的资产负债率”这个指标,需要通过增加合同负债或提升所有者权益比率来优化,比较难,而净负债率和现金短债比这两个指标,都可以通过出表业务或表外融资实现达标。

所以,虽然到2020年底有些房企只踩中“三道红线”中的一条,但我们也要甄别看待,有些房企表外负债的风险仍不容忽视。

地产锐观察 最近几天#新城控股 登上了负面舆论的风口浪尖,被质疑或隐匿了300亿表外负债,真实净负债率或超120%。#“三道红线” 中哪个指标最难达标,最具含金量?呢? 视频号

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