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最新市场反馈,这个城市还有上车机会!

发布时间:2021.05.21 13:28

文章来源:36Kr

也就是说,在湾区买房,一定要盯紧这几个人口净流入的城市。那现在佛山上涨之后,还有入手机会吗?而这就是我们上车湾区、上车佛山的最好机会!

编者按:本文来自微信公众号“大胡子说房”(ID:dahuzishuofang),作者:大胡子说房,36氪经授权发布。

最近各省市的人口数据陆陆续续出台,广东省的数据无疑是最亮眼的,1年年增长人口总量最高,达到1080万人,全国排名第一。

显然,人口在不断往广东涌入,东南西北中,发财还是在广东。

不过要注意,这些增量人口并不是均匀分布在广东每个城市,而是集中在几个核心城市。

也就是说,在湾区买房,一定要盯紧这几个人口净流入的城市。

前几天,4月份70城房价数据出炉,4月共有62个城市房价在环比上涨,3个持平,5个下跌。

四大一线城市中,不管是新房还是二手房,广州都排在环比增长第一,哪怕在房贷利率上调,调控层层围堵之下,广州房价依旧在涨,没办法,相比其他三个一线城市,广州的房价仍然算低洼。

只要价格够低,就还会有补涨的空间,这是投资房产的核心。

投资一定是既然有价值、同时满足预算的区域,如果你完全不需要考虑预算,直接买深圳湾壹号、汤臣一品就好了,根本不需要找到上涨前的洼地。

那么现在四大一线城市谁价格最低?广州。

哪怕这一轮广州已经涨了,相比其他城市也还是低,所以近期的调控根本压不住广州房价上涨,顶多降低了涨幅而已。

好,广州涨完之后,会利好谁?

一定是和广州关系最紧密的佛山,这是投资房产的第二个关键要素:轮动。

早在在3月份的时候我就提醒大家佛山抓紧时机入手,一个是广州火热会带动佛山火热,其次是够不上广州的资金必然外溢到佛山。

事实正是如此,推荐的北滘,从最早2.5万,到现在2.9-3.2万,短短2、3个月,北滘的势头完全起来。

那现在佛山上涨之后,还有入手机会吗?

还有。

佛山核心区已经完成广州火热后的轮动上涨,但还有区域会接收佛山上涨后的轮涨,也就是说我们要找到有价格差、且有价值的区域。

而这就是我们上车湾区、上车佛山的最好机会!

01

先来感受佛山的火热。

佛山楼市4月份的成绩单已经公布,新房网签破万套,一二手成交环比均超3成,单月成绩跃居近10年第四高,整个佛山已经处于满月复活、热血澎湃的状态。

4月成交数据(佛山乐居统计自佛山市房产信息网)

在2010-2020年期间,4月单月成交破万套的年份亦不过4个,均发生在近五年,而2020年以10126套的成绩仅次于2016(15956套)、2017(17317套)、2019(11948套)年,仍位居近10年第四高。

2010-2020年历年4月新房网签情况一览

不仅成交和价格在涨,截止到5月15日,佛山新房备案价也在集体飙车。

佛山最高备案价排行榜已有2个项目超6万+(均为别墅类产品),4个项目超5万+(部分大平层),10个项目超4万+,21个项目超3万+。

仅仅不到半年时间,佛山市场彻底火热,从前线反馈过来的消息是,整个五一期间佛山楼市都非常火热,看房的人很多,成交也非常热门,五一假期,网签1700套,同比直接翻一倍,处于成交高位。

现在整个佛山像打鸡血一样,楼市非常躁动。

此次七普数据出炉,佛山的人口数量增长趋势非常明显,更别说佛山的GDP已经突破万亿,在全国排名前列,超越多数的省会城市和二线城市,房价上涨动能持续。

佛山这个城市的基本面价值已经毋容置疑,和同类城市相比,佛山价格低,这是投资佛山的第一个关键要素。

第二个关键要素是:只要广深莞调控,就是利好佛山。

广州加码了几轮调控,虽然火热趋势不减,但已经开始挤压一部分需求往佛山外延,在轮涨的趋势之下,广州火,佛山必火。

深圳又历来是热钱和资本最青睐的城市,可是208政策之后,把资金吓退,资金会先去找到和深圳逼格更接近的城市,湾区之内必然是广州。

事实也证明,广州这轮上涨还没到顶,轮涨之下,资金又必然再次外溢,又是利好佛山。

东莞在人口和经济上虽然比佛山略好,但东莞房价比佛山要高,相比之下佛山在几个核心城市中仍处于洼地,投资短期回报率更高。

上一轮东莞猛涨之后,已经阶段性站在高位,临深片区普遍3.5万+,核心区已经飙到4万+,上车门槛越来越高,又继续把购买力往外挤压。

所以这一刻,被广深莞挤压的购买力,齐刷刷盯紧佛山。

02

总结一下,佛山能涨的几个逻辑:

1、人口、经济、产业的基本面好。

2、政策关注度高,湾区的核心城市。

3、相对低洼的房价,持续上涨的空间

但投资的核心逻辑是找到有价值的城市和核心区域,同时还要满足还未过猛上涨,下一轮马上要补涨的区域。

那么接下来佛山有价值且满足补涨的区域在哪?

我认为是现在临广第一圈层、同时有地铁接驳而且不限购的伦教。

直接看上面这张图,大家对区域的地理位置非常清晰,伦教就在临广的第一圈层上,地理位置极占优势。

其次,伦教是有地铁通勤的。

作为跨越禅城、南海、顺德三大区中心地段的佛山3号线,在伦教共有三个站点,分别是伦教站、荔村站、顺德医院站,从荔村站3站能直达北滘新城,且这个站为换乘站,换乘地铁7号线9站能直达广州南站。

佛山2号线和地铁7号线是在今年开通,而3号线预计是在明年开通,之前说过,这1-2年是佛山地铁集中兑付的一年,地铁对房价的拉升作用不再赘述了,赶在地铁开通前买就是最好的时机。

产业上,佛山本就是一个镇域型经济为主导的城市,也就是说每个镇街都有拿得出手的产业,而伦教的主打产业是珠宝产业中心。

早在2017年伦教就规划3000亩珠宝产业园,打造“国际金谷”。2020年伦教的珠宝产业也开始转型,规划建设“珠宝市场特色小镇”,在2020-2022年总投资31.1亿远,到2020年特色产业产值将达到400亿元。

临广、地铁、产业,是伦教楼市价值的直接支撑。

更重要的是,相对已经火热的北滘而言,伦教还有明显的价格差优势,按照轮涨的特点,接下来该轮到伦教了。

现在入手伦教就是博短期收益的决断。

03

当下佛山本地客户的投资观念已经觉醒,据说现在佛山的豪宅都是本地客户在消耗,佛山本就制造业发达,本地客户购买力非常强劲。

在外地热钱+本地客户决心的当下,佛山楼市热情彻底被点燃,最近已经有银行在放出消息,针对人才购房不能提供佛少本地社保或纳税证明,贷款要按二套首付成数、利率按照二套房执行!

来源:佛山楼市发布

也就是说有银行已经在收紧首付和房贷利率,尤其对于限购区政策会越来越严格。

一旦多数银行大面积推进,上车佛山的机会将越来越难,与此同时,资金又会再次寻找可以入手的好区域,而现在还不限购又是第一圈层的伦教肯定会被盯上。

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