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重磅数据出炉,深圳房价还能再涨吗?

发布时间:2021.05.19 11:55

文章来源:36Kr

继广东省人口数据出炉之后,今天深圳统计局也公布了深圳市第七次全国人口普查的数据。在统计数据上看,这两个区域的性别比在深圳各区最为失衡。

编者按:本文来自微信公众号“大胡子说房”(ID:dahuzishuofang),作者:大胡子看深圳,36氪经授权发布。

最近各省市的人口数据已经出炉,而深圳毫无疑问是最亮眼的,老人少,年轻人多,流入人口多,似乎这就是深圳高房价背后的根本因素,人口流入背后到底是什么现象?具体每个区的流入情况如何?

不妨看看大胡子看深圳的分析报告。

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继广东省人口数据出炉之后,今天深圳统计局也公布了深圳市第七次全国人口普查的数据。

下面我们就从楼市的角度去具体分析一下这一次深圳公布的人口数据。

01

先说说总体的人口情况,深圳如今的常住人口数已经达到17560061人,也就是1756万人,十年共增加7136088人,增长率达到了68.46%,年平均增长率为5.35%。相比2000-2010年4.05%的增长率要更高。

深圳是过去十年人口增长最快的城市,也是房价增长最快的城市,从人口和房价的关系上看,深圳的人口增长和房价增长趋势是相匹配的。

此外,在年龄构成上,深圳的15-59岁常住人口达到了1396万人,占常住人口的比例为79.53%,远高于全国平均的63.35%。

这个数据也高于 其他一线城市,北京15-59岁常住人口比例为68.53%、上海为66.82%,广州为74.72%。

当下,深圳是全国60岁以上人口占比最低的城市,只有5.36%。年轻人扎堆,人口红利优势明显,既是深圳持续保持活力的体现,从楼市角度看,深圳楼市依然有人口保证,楼市的红利期还尚未结束。

而另一个数据也值得留意,这一次普查数据显示深圳家庭户共6424556户,而上一次普查的家庭户只有3503201户,家庭户数量十年间增加了2921355户。

其中,每个家庭户的平均人口为2.25人,比2010年第六次全国人口普查的2.12人增加了0.13人。这说明深圳的三口之家甚至四口之间的数量在这十年间是有增长的。

家庭户数量和家庭户平均人口的增加,很大程度上是因为迁移模式的转变。之前很长一段时间内,外来人口通常是个体迁移到深圳,不会携家带口。

而相比之前,现如今不仅是有更多外来人口选择定居深圳,而且定居之后通常是举家迁移,不少年轻人会把老家的父母直接接来深圳居住。

这必然会增加深圳的住房需求,对深圳楼市而言是一个利好。

02

重点说说各区的人口情况。

首先要看的是各区人口数据以及人口占比,作为十年一次的普查数据,周期长、样本量丰富,因此这一次人口占比的变化对于区域未来的发展参考意义很大。

从这组数据中看,虽然各个区的人口都在增长,但区域人口在总人口中占比中有所上升的有:

宝安、龙岗、龙华、坪山、光明

区域人口在总人口占比下降的是:

南山、福田、罗湖、盐田、大鹏、深汕合作区

总体趋势上,呈现出关内人口比例下降,关外人口比例上升的特点。

决定比例上调和下降 的主要看的一点 是各区对深圳的新深圳人的吸引力。

先说比例下降的区域,罗湖和盐田的人口比例下降很重要的原因是区域实力下降。

罗湖作为老城区,住宅以老破小居多,除了真的有学区要求的家庭会选择罗湖之外,有点钱的家庭或者新贵可能都会选择到福田、南山。

而且随着产业和城市功能逐渐向南山、福田转移,罗湖已经很难成为深圳新深圳人定居的首选。即便是那些买不起房的租房群体,考虑到房租的因素,也更愿意选龙岗。

盐田一直以来的发展情况都不理想,堪称关内四区中的关外,直到现在都还是靠景观来维持一部分楼市的价值。去年才通地铁,交通常年不便,而且位置上离主要的就业中心福田、南山比较远。

相比之下,福田和南山比例下降的主要原因是买房的高成本。

南山和福田各个板块房价普遍10万+,对于外来人口来说,这个房价成本实在太高,而且不仅是房价,就连租金成本都很高,所以,大量上班族租房都不会选南山、福田,而更多会外溢到龙华、宝安租房。

不过值得注意的是,福田过去10年人口占比掉了接近4个百分点,是各个区中占比下降幅度最大的区,而南山只下降了0.21%。

这在一定程度上反映了福田似乎已有衰落的势头,大有 罗湖化的趋势。

现阶段,福田除了豪宅区和 百花片区这样 的优质 学区 ,福田 其他高房价板块,实际性价比已经 不那么大 。

除了关内四区,大鹏和深汕合作区人口比例也在下降,这些区域离深圳的核心区太远,整体发展也没有完全起步,对新深圳人不可能有很强的吸引力。

说完下降的区域,再看上升的区域。

上升的区域中,一种是发展型上涨,比如坪山、光明。

之前这两个区都是发展程度较低的区域,交通、产业规划都没成型,这十年逐渐完善之后人口比例才明显上升。

值得一提的是,这两个区以发展科技产业为主,比如生物技术、新材料,智能机械等产业,因此更多就业会提供给男性劳动力。

在统计数据上看,这两个区域的性别比在深圳各区最为失衡。像光明的性别比都已经达到了141.55%。

男性居多的住房市场,需求会相对单一。整体来看,随着区域的发展以及人口结构的逐步调整,这两个区的楼市还有一定的发展空间。

除了发展型增长之外,另一种是外溢型增长,典型的就是龙华、龙岗和宝安。

这几个区域靠近核心就业区,配套相对完善,房价和房租的性价比都更高,因此这三个区人口数量当下是深圳前三,也是新深圳人最愿意前往的区域。

从数据上看,这几个区的涨幅和关内区域的跌幅各有对应。

龙华主要承接福田外溢,龙岗主要承接罗湖、福田的外溢;

这两个区的人口占比比例上涨幅度最大,而罗湖和福田的人口占比下降幅度也最大。

宝安主要承接南山的外溢,而在数据上看,宝安上涨幅度最小,只有0.17%,南山下降的幅度也是最小,只有0.21%。

相比之下,还是宝安和南山的人口变化最稳定,这完全符合深圳一路向西的发展战略。

人口占比上涨,随之而来的就是房价上涨。

像宝安的宝中、碧海的房价已经上10万/㎡,龙华的红山-上塘片区也有上10万/㎡的楼盘,龙岗领涨的坂田和大运都有超过10万/㎡的楼 盘。

而像光明的龙光玖龙玺,去年均价就已经上8万/㎡ ,坪山的二手房也都卖到了5万/㎡。

现如今, 关 外的人口、土地优势相比关内更明显,未来在多中心规划之下,关外的楼市的爆发力会更强。

03

作为全国最年轻城市,深圳大可不用和全国其他城市一样陷入老龄化焦虑,城市发展的人口红利,依然是深圳未来城市发展的根基。在充满活力和创新的氛围之下,深圳也依然是那个可以创造奇迹的城市。

而在深圳内部,现如今关外不仅人口比重在增大,人口年龄结构上也比关内几个老区更加年轻。

现在很多新深圳人,就已经是居住在关外,工作在关内,而随着大湾区的进一步发展,关外的产业和配套也会逐渐发展起来,

关内核心区的职能,肯定会向外分化一部分,深圳多中心化趋势愈加明显。未来大家说到 宝 安 、 光明、 龙华 ,龙岗这几个区职能的时候,或许就不只是居住了。

从房价角度看,关外区域会有多少爆发力值得关注,而 福田、南山这些板块,虽然人口占比下降,但整体上人口数量还是在增加,长期看,房价大概率也是稳中有升。

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