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关于威海烂尾楼,有些话想说

发布时间:2021.04.08 00:00

文章来源:吉屋网

最近,威海最贵的烂尾项目山水文园,因为一位业主大勇哥的入住,一系列烂尾房生活视频带来一波热度,很多业主自发组织起来,给大勇哥捐钱,用于提升视频播放量,期望能利用网络的力量推动这个项目问题的解决

闻之令人痛心

这一次,我们就来聊聊威海烂尾楼的相关问题,希望给遭遇同样问题的购房者一点点帮助,希望给正在准备买房的朋友一点帮助

本文纲要:

1、烂尾项目是怎样形成的

2、烂尾发生后,业主该如何保护自己免受进一步伤害

3、烂尾发生后,贷款在什么情况下可以不还

4、相关部门是如何推动烂尾项目复活的

5、给购房者的一点建议

01

造成楼盘烂尾的原因有很多,比如说销售情况、公司股东之间的公司控制权、经营问题,但归根结底,都是资金问题,工程续建资金不足,导致施工单位没有后续资金完成后续建设,假如说刚开工的时候就把所有工程款给到施工方,就不会出现这种局面

举一个例子,某紫宸项目,它的开发商总部在济南,坊间传说,该开发商替别的公司做资金担保,被担保公司出问题,这边的资金被挪用,工程款缺失,导致施工单位无以为继,只能暂时停工。

不过,这个项目的处理非常快,紧紧十多天,经区政府、住建局、政法委等相关部门处理积极,就拿出了一揽子解决方案,现在是之前的总包方威建集团在垫资建设。

资金问题,近几年尤其严重。

17年之前,威海市区的房价均价也就在5千左右,对开发商来说,拿地成本、建筑成本也都相对较低

17年之后,威海市区房价猛然翻了一番,开发成本也是水涨船高,各种资金需求额度大增,拿地成本翻倍,水泥沙子等各种建筑材料也是价格大涨

开发商陡然面对这种情况,很多都是应付的捉襟见肘

再加上相应的资金政策没有跟上,就很容易出问题

去年,监管部门出了一个针对开发商的“三道红线”:

红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%

红线2:净负债率大于100%

红线3:现金短债比小于1.0倍

红线一出,那些平日里挂满街头巷尾,号称多少强多少强的大房企几乎都变了脸色,我们熟悉的恒大、融创、万科等等都没有幸免

某大天峰项目以出人意料的低于万元的价格入市,还有它之前的位于经区凤林的超低价公寓,都跟它降低资产负债消除金融风险不无关系

02

实际上,当烂尾情况发生,个人能够寻求的解决途径是比较少的;而在解决烂尾问题的过程中,个人能够发挥的或者说起到的作用是微乎其微的

因为在房地产领域,其负债结构基本上是最复杂的,包括配套费、税款、抵押债券、金融债券等等,这些对普通购房者来说,几乎都是完全陌生的

而相关部门就是要通过这些,来了解、分析该公司所面临问题的困难程度,判断其是否容易解决

通常情况下,发生这种问题的企业首先会本能地进行自救,比如它会主动地去融资,去吸引战略投资人,期望能够通过自救盘活项目

在这个过程中,业主会发现问题,常见的是会组织起来,向政府层级表达舆情,反映问题

在这里需要强调一下,当所购买的房子发生烂尾时,首先要查看自己的购房合同,看合同是否已经在房管局进行了签约备案,只有已经在房管局备案的房子才有权力去进行进一步的占有、使用等

与此同时,政府也会进行情况调查,相关行政机构、负有监管职责的建设局等单位,都会参与进来进行调查

如果矛盾较小,行政机构进行情况梳理后,会进行居中调处,例如某紫宸这个案例

只要问题处理得当,大概率是不会进入到破产这个司法程序,司法程序是公民和权利人最后一道救急手段

在这里解释一下,破产和烂尾是不同的

破产是社会主义市场经济发展的产物,虽然是借鉴国外的,但它确实是我们市场经济必不可少的一个环节,因为很多企业走到最后,无法进行持续经营,是要退出市场的,必然需要走这样一个司法程序

比如说山水文园,这个项目现在的情况准确的说法是局部几栋楼烂尾,还不能说它破产了

在威海,房地产行业比较发达,经过破产程序成功处置的案例不少,相关问题基本上能够得到有效控制和解决,保障大家的生存权是没有问题的

03

烂尾发生后,是不建议停贷的,否则银行会对停贷者发起诉讼,如果拒不履行,会被纳入失信人,随之而来的是种种难以想象的不便

但也有一种特殊情况,就是泡沫太大

贷款是基于业主购买房屋,进而与银行单独建立的一个借贷关系,通常情况下,办理贷款肯定是在房子有证的情况下做抵押,如果还没有取得房产证,就是预抵押

也就是说,银行给你放贷是基于你有这套房子,这套房子具有还贷的清偿价值

看房价走势,如果这套房子是升值,那么你的贷款还是要还的,当下你要做的是再给开发商一些消化吸收困难的时间;

如果你的房子是一直贬值,你已经无法承担这么大的损失,这个时候就可以考虑停贷,但并不是自作主张不还贷,这种情况下法律也是给了你一个救急途径,正确的处理方法是先起诉,解除你和开发商之间的商品房买卖合同,因为你的贷款合同是基于这个合同而产生的,解除商品房买卖合同之后,你可以再起诉银行,要求解除商业贷款合同

不过,如果真的发生了这种情况,开发商也是资金匮乏,那么即使解除了合同,很可能也难拿到已经支出的钱款,说白了,房价下行情况下的停贷充其量也就是一个止损,这是谁都不愿意看到的

相反的,若是房价上行,相关各方反而可能受益,比较突出的一个例子是某阳光邑上,这个项目当初销售的时候因为问题被封了数百套商品房,到了18年初,房子解封,房价翻倍不少,还获得很好的销售成绩

04

相关部门是如何推动烂尾项目复活的,关于这个问题,我们还是举一个实例

当前在售的项目某八号

这个项目拖得时间比较长,应该是从04年就开始了,中途还有人接过手,这次是第三次启动

这个项目当前是属于重整方已经接盘,也就是说购房的所有手续都是在该项目售楼处办理,正常网签都没有问题

只不过,项目经手的所有款项是由管理人进行管理,不经过开发商,而且开发商是不能动这些资金的,这些资金只能用于工程建设,以及人员工资开支等正常运营费用

之前,这个项目是已经破产了,进入了破产程序,破产管理人(可能由律师团队担任)对项目的资金和负债进行了盘点,然后招募重整投资方

重整投资方进入项目之后,首先需要缴纳保证金,这笔保证金就是启动资金,然后才开始恢复对项目的运营

在这个重整期间,重整投资人有权利处置公司资产,但是,为了保证对外清偿债务和工程建设,必须对重整资金的使用进行非常严格的限制,至少要确保之前欠的债务要偿还清楚,工程要完成续建,给业主要达成交房办证的标准

所以,前面所说的重整投资方交的保证金以及销售款项要交到管理人账户

那么这种情况要持续到什么时候呢?

首先,重整投资方接盘后需要递交一个重整计划草案,该草案约定他应该用多长时间完成工程续建以及债务清偿,从法院角度来说,该草案规定的任务完成之后,监管也就结束了,像是八号,一开始草案约定的监管期是三年,但实际上,工程进度提前,今年年底前就可以交房(两年),那么到时候监管就可以提前结束了

这里,还有一件事值得一提

八号本来是四栋楼,但是进入重整之后,确定要拆除一栋(也就是一号楼),这是因为重整开始的时候还会对建筑的主体结构进行严格检测,如果建筑质量或是安全性能达不到要求,是不能续建的,一号楼的建筑时间早于其他三栋,并非同期建筑,其建筑质量不符合现在的居住标准,所以在重整的同时加入了拆除一号楼的要求

05

某幸福海岸、某城二期、某紫宸、某798、某山一号……不可否认,威海对烂尾项目的处理还是比较及时比较恰当的,但是,我们也不得不承认,这只是保障了业主的基本权益而已,只是基于生存权的角度保护业主

但是买房作为一个商品交易,由于烂尾,还会产生逾期交房的损失、逾期交房的违约金,而业主的损失在破产中的清偿顺位还只是一个普通的性质,最后可能只是按照一个百分之几的比例能拿到,无论如何,业主还是受害者

为了避免这种情况,显然,买现房是最安全的

只是,现在在售的现房数量极少,

我们团队有自己的现房数据库,有需要的朋友可以扫描下方二维码咨询

我们建议购房者在买期房的时候,好好查一下房企的负债情况,也别迷信所谓的大房企,查查看该房企有没有踩中三道红线

还有一个我们能利用的小利器是企查查,这上面能看到企业诉讼案件的数量,数量太多的,还是避而远之

还有一个是以房抵债的房子,虽然这些房子也是跟开发商签合同,但还是存在一定风险,需要谨慎

如果有朋友有这方面问题的,欢迎扫描下方二维码,专业人士为您答疑解惑

比买不起房子更痛的,是买到烂尾房,买房之前,如何小心都不为过!

本文为个人亲自走访调研后的真实购房建议,未被任何开发商潜规则,不影射任何项目,特此声明。

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