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房产问答NO.204 楼市问答 | 经开和高新,哪个区域更适合投资?

发布时间:2021.05.22 00:00

文章来源:吉屋网

Q: 3、博主你好,我预算200多万,不在郑州工作,想投资。首付40万左右,刚需。二手房均价10500元。康桥悦溪园,河南位居前几的开发商。

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来源丨新浪微博@郑房有问有答

Q:

1、博主你好,去看了鸿园的洋房,现在2万6千多不到2万7,麻烦请问可以买吗?

A:

整个鸿园片区是北龙湖,龙子湖辐射区,中原科技城,龙子湖云湖智慧城,未来会吸纳30多万的高精尖人才,这里将是产业聚集的地方,未来发展潜力很大。


鸿园的洋房:
产品有优势,1.29的容积率
省实验加持,教育资源丰富

目前已开发到第六期,配套也趋于完善,2.6+的价格可以购买,很适合喜欢洋房的人群。

唯一的不足是,鸿园开发商不是专业做房产开发的。

如果对品牌和物业有更高的追求,可以再看看康桥香麓湾。预算充足的话,上车龙湖南岸是最好的选择。

Q:

2、首付60万左右,自住,目前在地铁1号线农业南路站附近工作,想买房用来结婚。倾向于小三房或者三房。对地铁站和小学较为看重一些。

由于同事大多在管南购房,之前关注南边的房子较多。看了金尊府,交通和学校都可以,但是看您的解说感觉开发商不给力,不敢下手。想咨询您有没有更好的建议或选择,谢谢。

A:

你在东区工作,管南确实也可以选择,可是管南现在在售的楼盘里都没有什么房源可选,再加上南区的学校也很一般。

沿着地铁一号线往东走,可以看看金水科教园区的天伦城,优胜路小学和郑州一中的学区,现在在售的是二期,二期是天伦出地,绿城代建,品质非常高,容积率只有1.69。

后期地铁一号线延长线开通后,坐地铁非常快的。这是一个可以满足学校和改善的楼盘。

至于你说的金尊府,位于老城区,升值潜力太小,且这个开发商特别一般。后期交付以后小区的品质你不要抱什么希望。

目前买房还是买在三环和四环之间,升值潜力大,住着又舒服。

Q:

3、博主你好,我预算200多万,不在郑州工作,想投资。
我看了几个盘,天伦城,保利海德公园、翰宇天悦城、绿城明月滨河。看完之后,我直接把滨河排除了,感觉太远了,也没啥产业;天伦城感觉潜力很好,但是位置不占优势,想听听您的具体意见。

A:

保利海德公园:单拎单个楼盘来看还不错,但是放在区位里就显得很一般了,中州大道以西,与金水北脱节,不连接惠济核心区域,与金水科教园区有中州大道阻隔,能接受海德公园的价位就不如选择中州大道以东杨金的价值会更高。

瀚宇天悦城:有地铁、有学校、配套成熟,刚需都很喜欢这个区域,但无奈上车门槛较高,相反投资就不应该选择这么成熟的区域,有地铁会加上地铁的溢价,配套成熟会加上配套成熟的溢价,目前的价格相对来说又略高,无法匹配自身的价值,金水北就适合有钱的刚需,投资的收益不会很大。

绿城明月滨河:是目前滨河所剩楼盘中价格最高的,同样产品也算是最好的,改善自住预算充足的情况下绿城就是首选,还是那句话,这里最缺少的是产业支撑,投资并不是第一选择,这是片区 的问题。

天伦城:目前感觉有些荒凉,这是城市外扩发展区域的通病,优胜路小学和郑州一中是锦上添花的东西;天伦城的最大价值是承接了龙子湖和北龙湖的两大价值外溢。另外,你还可以再看看杨金的奥园,这个楼盘胜在位置,一条龙源路直通金融岛湖心,投资价值也是非常高。

Q:

4、广哥你好,我工作地点不固定,女朋友在郑州东站附近工作,工作稳定,首付45万左右,刚需,打算做婚房。主要考虑女朋友上班的时间,还有学校,附近有地铁口这些。

最近去看了滨河国际新城的信保,滨河春晓,华发等,发现那一片在售小三房的基本上没有可选的楼层了(剩底层,腰线层,顶层,次顶层或者18层这样),信保还有85平的两室楼层可选,不过户型不太喜欢,纠结该不该在滨河下手,希望能给一些建议。另外泉舜上城的两室可以考虑吗?

A:

泉舜上城的容积率5.9太高了,产品品质不好,周边安置房也多,居住环境太一般了;从区域位置来讲,泉舜位于老城区,郑州目前的发展方向主要是向东。滨河虽然比不了北龙湖周边,但比老城区泉舜强太多了。

你女朋友在东站附近工作,选择东偏南方向的滨河是可以的,毕竟离东站也比较近,环境也不错。真有合适的面积和户型,不要太在意楼层风水什么的,自住肯定是没问题的。

如果实在没有合适的房源,也可以看看龙子湖北边天伦城一期114的三房。优胜路小学和郑州一中的学区房,容积率只有1.99,不过地铁一号线延长线,还要等几年,一旦开通后,坐地铁去高铁东站也非常方便。

Q:

5、广哥,康桥山海云图和朗悦时光之城 ,如果考虑学区和自住,哪个好一点?首付40万左右,刚需。

A:

1、康桥山海云图
地铁:公交车B2始发站,距1号线有点远
教育:郑州市创新实验学校(北校区),新加坡国际学校
商业:距公园茂2公里

2、融信朗悦时光之城
地铁:8号线始发站天健湖站就在家门口
教育:郑州一中+郑州一中附小

这两个项目的优势,是有地铁,规划有学校;劣势是位置离主城区有点远, 5年内生活稍微有点不太方便。如果预算够,还是计量往主城区内买吧。

Q:

6、你好,吉地澜花语、康桥悦溪园、有色地质家园哪个值得入手?

A:

因为不了解你目前在哪个位置上班,是自住还是投资?(以后大家咨询,最好 说详细点)

从位置上来看,有色地质花园是离郑州城区最近的项目,其次是吉地澜花语位于郑开大道中山路,这两个项目都在万三公路以西。康桥悦溪园位于新城大道与人文路属于中牟。

从开发商品牌上来讲,吉地澜花语是本地开发商,高层洋房要低配,品质一般,均价12500元。

有色地质花园,属于地矿厅家属院集资房,你看的应该是二手房吧,这个家属院还可以。双气房。二手房均价10500元。

康桥悦溪园,河南位居前几的开发商。康桥悦溪园,10栋17-18层的小高层,单气,均价10500元。

如果是自住,就考虑自己的通勤时间,选择最适合自己的。如果是投资,可以再详细聊聊预算。白沙未来会很好,但是现在不还不太适合投资。

Q:

7、你好首付40—50万,西边或者北边都行,刚需,总价预算在150W左右,想买个90—100平左右的房子。


尽量还在三环以内,有地铁,考虑通勤时间,学校一般就行,有没有什么好一点的盘推荐的呀?我们看了碧桂园西湖,感觉那个铁路有点影响,下半年有什么盘新开吗,看了你说的惠济区的万科翠湾,均价感觉会有多少啊?

A:

惠济区的万科翠湾东城价格应该在2w左右甚至可能超过2w,对你来说,可能有点超预算了。


北边目前在售新房不多,基本没有符合你预算和需求的项目。

150w的总房款,有地铁,你可以重点关注高新区,各方面配套都比较成熟了,教育资源丰富,有地铁。

比较符合你预算和需求的项目如下,你可以重点看看:

1. 朗悦公园府
地铁:距1号线梧桐街站600米
教育:郑州中学附属小学
商业:距公园茂2公里
面积段在67-88-89-96-117平

2. 和润林湖美景
地铁:1号线西三环站520米
69-80的两房户型全明
有公租房,容积率高,居住品质一般

3. 碧桂园天悦湾
位于主城三环内,定位刚改
地铁8号线9号线
学校一般,五龙口小学

4. 玉兰先禾
国企开发,准现房,今年年底交房
距8号线银屏路站地铁口200米
学校是高新一中以及郑州一中三附小公立划片

建议:
如果资金到位了,不建议继续观望到下半年。下半年也会有几个楼盘面市,但是大概率等待的结果就是,多花几万甚至十几万。

Q:

8、广哥你好,人在外地,投资的话,经开和高新,哪个区域更佳?

A:

投资的话,如果非要这两个区域选择,经开区优于高新区。原因如下:

1.遵循城市发展战略
郑州东强:第一个是郑东新区,第二个是经开区区。

2.区域位置
经开区离东站和高铁站比较近,能享受到的这两个地方的人才和价值外溢。

3.经开区本身的产业和人口基数比较大,而高新区毕竟是新区,现在虽然引进部分科创产业,但是在郑州没有金融岛附近的产能大。高新区更适合自住,保值。

Q:

9、您好,我和老公准备在二七区买二手房当作婚房,现在看了康桥金域上郡的两室和升龙城小三室房子。如果买康桥肯定是要贷款和借钱,如果买升龙城压力会小一点。

因为刚工作,资金有限,首付只有45万,所以在犹豫两套房子怎么选择,希望能得到您的帮助。

A:

康桥金域上郡2013年的房子,房龄目前8年。绿化率35%,容积率5.00,户型上70和97平两房,107和140平的三房。

升龙城最早的6号院2014年的房子,不知道你看的哪一个院,房龄也有7年之久。绿化率30%,容积率5.6。户型上60和90平两房,125和138平三房。

从开发商的品牌,到小区环境,物业,如果选择的话,选择康桥金域上郡会好些。

另外,年轻人,千万不要排斥贷款和借钱,目前每年M2增速是10%左右,钱越多,资产越贵,所以要学会用银行和别人的钱,来买自己的资产,只要买到正确的位置和品牌,确保现金流不要出问题就可以。

Q:

10、您好,我属于自住,刚需,东区工作,挨着东四环,总价120-140万以内,二手也可以,但是税费尽量能低些,新房也行,不知道优先推荐哪些项目?是否可以排个优先顺序,以及咋分析的。谢谢!!

A:

120—140的预算,想选东四环附近,选择空间不大。正商汇航佳苑,可以考虑一下。这个也是有缺点优点同时突出的盘。

优点:地铁口,正商开发,单价不高,离东区高铁站也很近,学校也有,生活相对来说也很便利。
缺点:产品附近厂房多,自身属于孤盘。

【特别声明】

来源:“楼市微观”微信公众平台

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