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合肥房产新政解读及其对后市的影响

发布时间:2021.04.08 00:00

文章来源:吉屋网

2021年4月6日,合肥出台《》,主要有八条内容,可称之为“合肥房产新政八条”,开启了合肥市房地产的新一轮调控。

政策出台背景

众所周知,2020年新冠疫情这个黑天鹅,对世界各国都造成重创,为尽快恢复经济,全球竞相启动量化宽松,中国也无法独善其身。2020年中国M2同比增速达到 10.1%,而gdp增速只有 2.3%7.8%的差值,说明货币实实在在超发了。

这么多年来,我们知道一个基本事实,人民币目前不是世界货币,中国无法将通胀输出到世界其它地方,那么超发的货币不是流到我们的餐桌上,就是积聚到房地产中,我们无法承担恶性通货膨胀带来的后果,就只能任由房价不断推高。

2020年上半年,深圳和上海率先启动上涨,随后这轮涨势蔓延至其它热点二线城市。合肥市区房价从去年下半年就开始蠢蠢欲动,直到11月份出现一次较大幅度跳涨,单月环比涨幅达到 6.3%,全年同比涨幅达到 4.13%,但整体依然在稳定可控的范围内。

今年过完年之后,合肥热点地区继续延续之前的疯狂,似乎没有要停下来的意思,房价上涨有往非热点地区传导的趋势,房地产市场乱象丛生,2016年那种购房恐慌似乎又卷土重来。

其实合肥房价上涨存在严重的结构性不平衡,学区房和西南优质板块上涨较多,同比涨幅大都在 20%- 50%左右,部分小户型学区房甚至翻番,而东北板块和四县一市基本没有变化,局部甚至还出现下跌,优质板块和劣质板块的分化越来越大()。

西南板块新房一房难求,大部分还要求高首付甚至全款,号头费或者捆绑销售的现象时有发生,二手房房主捂房惜售,随意跳价甚至毁约不卖屡见不鲜,优质板块二手房价格节节攀升,这些现象早已引起诸多媒体的广泛关注。

为促进房地产健康稳定发展,落实中央“房住不炒”精神,针对当前出现的新问题、新情况,合肥因城施策、精准调控,在原来严格限购的基础上,又进一步收紧了购房政策。

限购政策分析

我仔细研究了一下政策,真正对市场有较大影响的是前三条,而第三条分量最重,以下我们进行逐条分析。

第一条是 增加土地供给。合肥房价快速上涨一个很重要的原因就是去年供地太少,尤其是西南优质板块,新房已经青黄不接。今年合肥市区整体计划供地 9900亩,其中商品住宅用地 6600亩,占比 2/3,热门板块滨湖区、高新区、经开区和蜀山区共供地 2700亩。

2700亩住宅用地,如果按照户均 100平米,平均 2.2的容积率计算,大概可提供近 40000套新房,这确实是一个可观的供应,与2020年相比,无论从地块的数量还是质量上,都有较大提升。

但毕竟计划赶不上变化,合肥近几年商品住宅供地从计划到落实,基本都打了一定折扣,再加上热门地块可能会有较多竞自持面积,实际供应会有所缩水,今年热点地区新房供应恐怕还是难以满足市场需求。

第二条是 实行学位制。之前我一直认为学位制应该会先从部分学校试点,然后逐渐铺开,没想到合肥直接就在全面推行。

关于学位制,我在之前文章中已经做过多次分析,学位制实行的初衷,我认为主要是为了解决义务教育阶段教育资源严重不足的问题,比如有些学校在校学生严重超标,甚至到了要将操场或者厕所改建为教室的地步。

学位制实施可以有效抑制炒房。在学位被使用过后,只有等 3年或者 6年才再次有入学的资格,没有学位的学区房,其投资价值将大大降低,所以对于短期炒房来讲,实际上是变相限售 3年或者 6年。

学位制无法改变学区房价格长期上涨的趋势。学位制降低了学区房换手率,实质上减少了学票的有效供给,长远来看,让学区房变得更稀缺,投资属性更强,甚至还会使得单学区甚至二档学区房也变得炙手可热。

具体学位制的分析文章,大家可以看我之前发的文章:。关于学区房,我觉得半月谈这篇文章点出了本质,大家可以看看:。

关于学位制具体实施细则,请参考合肥市教育局发布文章:。

第三条是 热点区域限购。合肥市所划定的限购区域,几乎就是过去一年房价涨幅最大的区域,可以说是合肥优质房产的集中地,这些限购区域主要包括顶级学区房和西南优质板块。

合肥热点区域房价涨幅之所以这么大,之前是因为有两个漏洞,一个是外地户口可以通过补社保的方式直接获得合肥市区购房资格,一个是二手房全款不限购,同时配合信用贷、经营贷、抵押贷等多种渠道资金流入楼市,造成热点区域房价短时间内大涨。

目前合肥已将这两个漏洞全部堵了起来,打击了部分炒房群体,这样短期流入热点区域的资金会明显受到抑制。但同时还要注意,物以稀为贵,划定限购区域,相当于告诉了购房者哪些区域的房子更值得买,会进一步刺激潜在购房需求。

第四条主要是 对热点楼盘进行摇号和限售。目前合肥绝大部分热点楼盘都要求高首付甚至全款,这样对刚需将会非常不友好,拿出 30%比例的房源,从某种程度上保证刚需利益,限售 3年,同时也抑制部分炒房行为。

剩下的第五至八条,主要侧重执行层面,影响较小,不再分析。

对后市的影响

从限购政策来看,第一条是增加市场供给,缓解供需紧张局面,第二条学位制和第四条热点新房限售,变相增加持有成本,第三条是直接限制资金进入热点区域,第五条则从源头遏制违规资金流入房地产。

不论哪一条,都剑指炒房和投机性需求,而对刚需、改善和正常投资需求来说,基本影响不大,对刚需甚至利好多多,因此我认为新政整体对合肥房地产市场影响有限,主要应该是心理预期上。

其实从3月下旬起,我就已经感觉到市场出现降温,主要表现为热点区域开始有价无市,卖家预期高,买家不买账,房价上涨乏力,成交出现锐减,新政出台,则进一步加剧了购房者的观望情绪,使市场暂时冷却下来。

关于新政对市场的影响,我主要从三个方面进行分析:一个是热点区域的学区房,一个是热点区域的非学区房,一个是非热点区域。

限购抑制热钱流入热点区域,对热点区域降温有立竿见影的效果,尤其对于前期房价上涨过快的板块,本来市场接受度就已达到极限,买卖双方进入拉锯战,这样一来,买家继续观望,卖家预期逐渐降低。

我们知道,热点区域房价上涨,很大一部分原因是因为缺地,新房库存严重不足,这种情况在今年将会有所缓解。据了解,今年滨湖有 750亩的出让计划,高新区计划出让 500亩,经开区计划出让 900亩。

合肥目前严格限制新房备案价格,并禁止通过挖地下室变相抬高价格,配合热点楼盘摇号打新这套组合拳,我们可以看到热点区域将会出现越来越多的新房购入机会,而且这些新房价格可能远低于周围二手房价格,进一步降低二手房的吸引力。

一方面热点区域限购,需求减少,另一方面土地供应增加,新房还严格限价,显著改变二手房市场的供需关系,可以预料的是,购房者会优先选择购买价格明显低于市场价的新房,这样对二手房会产生一定的冲击。

滨湖投资投机性需求较多,2017-2018年期间,滨湖较大规模土地出让加上新房严格限价,很多二手房进入横盘期,所以这次政策我认为对滨湖的影响还会比较大,具体表现为:较长时间的横盘,部分前期上涨较快的小区,房价可能出现回调。

对于热点区域的学区房来讲,尽管也被限购,但上学需求是刚性的,实行学位制,势必会减少学票供给,使得学区房更加稀缺,促使更多家庭提前布局,两相权衡,最终可能还是利好学区房。因为目前学区房交易高峰期过去了,短期或许会暂时横盘,但长期上涨的趋势还是无法改变。

今年以来,热点区域房价上涨,已经带动部分非热点区域的房价轮动,这种整体涨幅我认为已基本接近2021年合肥房价调控目标的上限,如果非热点区域也出现较大幅度的上涨,势必会突破整体调控目标,迫使zf不得不采取进一步收紧措施。

所以,考虑到限购带来的冷却效应以及今年大规模土地出让,除了部分 2档学区房外,我认为大部分非热点区域二手房,今年基本会止步于当前的上涨步伐。

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