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多个指标下滑!碧桂园正在被三四线城市惩罚?

发布时间:2021.04.15 00:00

文章来源:吉屋网

文丨西部菌

前不久刚以48亿拿下四川最大物管公司蓝光服务的碧桂园,又开始了新的“买买买”。

日前有媒体报道,碧桂园将并购苏宁置业旗下的江苏银河物业管理有限公司,交易对价30亿元。

相比房地产开发,物管行业属于轻资产经营模式,且负债低,收益相对稳定,有着长远的发展空间,这些年越来越受到房企的青睐。

近几年,碧桂园多次在这一领域出手并购,足见其在这个赛道上的野心。不过,这或也在一定程度上折射出,碧桂园在房产开发主业上的“转型”焦虑。

碧桂园前不久发布的2020年财报,就提供了一个非常具有代表性的观察样本。

01

相比不少房企在2020年的特殊情况下仍然跑出加速度,碧桂园多个指标的增速,在2020年则出现了明显的放缓。

比如,最直观的权益合同销售金额和销售面积的增速都跌倒10%以下。前者为5706.6亿元,同比增长3.3%;后者为6733万平方米,同比增长8%。

尽管说权益合同销售金额再创历史新高,但增速明显走低。

可对比的是,2018年,上述两项增速分别为31.25%和23.06%;2019年分别为10%和15.2%。

很明显,三年来,碧桂园的销售金额和销售面积增速都持续下滑。

当然,这两项至少还维持了正增长,已经算不错了。而还有一些关键指标,则出现了负增长。

财报显示,2020年碧桂园全年总收入为4628.6亿元,同比下降4.7%,这是2008年以来碧桂园总收入首次出现负增长。

此外,净利润约541.2亿元,同比下降11.6%;毛利1009.1亿元,同比下降21%。

且值得注意的是,与销售金额和销售面积一样,碧桂园的总营收和净利润也处于连续三年下滑的状态之中。

比如,总营收同比增速从2018年的67.1%降到2019年的28.2%,再到2020年的负增长,几乎可以说是断崖式下跌。

净利润同比增速也从2018年的32.8%降到2019年的14.2%,再降到2020年的下降10个百分点以上。

换句话说,碧桂园的体量(销售金额、面积)还在继续膨胀,但实际“获得感”却在下降。且2020年的毛利和净利的下滑速度都明显高于总收入的降幅,“增收不增利”的特征比较明显。

02

随着房企融资“三道红线”出炉,债务问题是每一家房企都必须考虑的第一大指标。

在这个指标上,2020年的碧桂园应该说有喜有优。

让人欣慰的是,截至到2020年底,碧桂园有息负债总额3265亿元,同比下降11.7%;一至五年内需偿还的短期债务为1328.8亿元,同比下降21.9%。

此外,平均融资成本下降至5.56%。

但是,碧桂园流动负债仍高达1.492万亿元,在2019年的1.398万亿元基础上继续膨胀。

以三道红线的标准来看,碧桂园的资产负债率仍高达87.25%,踩中一条红线,处于“黄档”房企之列。

对此,碧桂园方面表示,按照现有的经营的节奏,碧桂园的负债规模会在2021年、2022年逐步下降,以实现在2023年6月30日前稳步变“绿”。

但是,未来2年多房地产市场的走向到底如何,还存在着巨大的不确定性,碧桂园能否如期变“绿”,只能靠时间来给出的答案。

03

全国范围内,要说真正具有风向标意义的房企,碧桂园绝对是一个。

这不仅是因为它已连续数年成为“销售冠军”,也是因为它是头部房企中,少有的另辟蹊径,把三四线城市作为主战场的房企。

因此,对于2020年碧桂园的全面降速,不少观察者的第一反应就是,碧桂园终于尝到重仓三四线城市的“苦果”?

这种疑问背后,确实是有数据支撑。

相比销售额、毛利、净利等指标,碧桂园2020年的多项指标中,有一个非常值得关注,那就是其平均售价出现明显下滑。

财报显示,碧桂园2020年平均售价为7980元,而2019年尚有8407元,也就是说单价下滑了400多元。

这里面或许有打折促销的因素,但在全国平均房价整体迈入万元时代的今天,碧桂园的单价不升反降,确实值得警示。

要知道,由于重仓三四线城市,碧桂园不到8000元的均价本来就已经远低于全国房价平均水平,在这种情况下却依然下跌,可以说是比较刺眼的了。

它所释放的三点信息值得注意。

一,2020年碧桂园的销售金额和销售面积,尽管增速已经较低了,但仍有“以价换量”的因素在支撑;

二,毛利、净利的双双下降,与均价的下跌应该有直接关系。

三,三四线城市,或多或少拖累到了碧桂园的速度和效益。

而在当前大城市落户门槛普遍降低甚至取消,以及棚改红利式微的大背景下,未来三四线城市的楼市空间,是否还能够支撑碧桂园的高歌猛进,越来越成为一个疑问。

2020年的多个关键指标下滑,以及单价的不升反降,是否是碧桂园发展史上甚至是整个楼市的一个分水岭,值得观察。

04

抓住棚改机会,及早抢占三四线城市红利,同时把高周转模式发挥到极致,这是碧桂园能够相对较早完成规模化,并直到今天仍稳坐国内房企规模化第一把交椅的重要原因。

但在今天,这些有利因素都在发生变化,对于碧桂园来说,并非好消息。

除了前面说过的棚改式微,大城市落户门槛进一步降低,供地“两集中”政策以及融资趋紧,也将限制碧桂园高周转模式的速度。

此外,前不久住建部发布的相关文件征求意见稿,也对县城的住宅市场作出新的要求:

县城新建住宅以6层为主,6层及以下住宅占比应不低于75%;

县城新建住宅最高不超过18层。

与此同时,这些年接连出现的质量事故,也为碧桂园对于规模和质量的平衡能力敲响了警钟。

应该说,这些因素,都是碧桂园亟需作出应对的变量。

当然,地产黄金年代逝去,所有房企都在谋求转型,碧桂园也不例外。

除了在物业领域“买买买”,碧桂园的一个突出新业务,是机器人。

数据显示,截至今年年2月底,碧桂园博智林机器人项目已招募了4000多名国内外研发人才,在研建筑机器人及智能产品近50款,已递交专利有效申请3042项,其中发明专利2161项。

此外,碧桂园附属公司经营的千玺机器人餐厅也已开业70家。

努力转型的精神当然是值得肯定的。但是,对于碧桂园这样体量的房企来说,要找到一条能够像地产开发这样赚钱的行业谈何容易。

且不说,高科技领域的竞争并不比地产行业弱,其规模和收益相较于碧桂园的体量,至少在短期内注定只能用“点缀”来形容。

拥有足够体量固然可以对转型的方向有更多的想象力,但同时也还有一句古训不能忘——“船大难掉头”。

在房地产市场深度变革的今天,已经明显降速的碧桂园能不能引领房企的转型?我们拭目以待。

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