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原报道 | 黄其森 白塘湾的夏天

发布时间:2021.05.19 00:00

文章来源:吉屋网

白塘湾 2020年7月初,一部分泰禾厦门湾的业主这才意识到事态的严重性。其进一步强调,白塘湾项目未销售货值超过200亿元,足以覆盖当前项目债务。

白塘湾

2020年7月初,一部分泰禾厦门湾的业主这才意识到事态的严重性。

泰禾当时已经出现一系列债务问题,包括上海泰禾大城小院、泰禾北京院子等项目已陆续传出停工的消息,其他工程无法如期进行的项目数量亦在增加。“烂尾”一开始或许只是笑谈,随着时间推移,业主们逐渐感受到了现实的沉重。

当月下旬,一位业主去厦门湾实地走访了项目,了解到的情况并不乐观:“工作人员说找人接盘,泰禾没钱了,工资都发不出来。”

很快,业主们期盼的“接盘方”出现了。7月底,泰禾公告宣布,大股东泰禾投资、实控人黄其森,将所持泰禾19.9%股份转让予万科旗下海南万益,转让总价款24.27亿元。

业主紧张,万科更紧张。股权转让协议设置了相关先决条件,包括泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,受让方对泰禾投资及泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查等。对于这种风险隔离,万科解释,“救人前也做好必要的保护。”

万科最终没介入运营厦门湾,业主此后陆续转向政府留言板反映项目工程问题。

泰禾厦门湾并不在厦门,实际上是位于厦门湾南岸的漳州。2017年4月,泰禾斥资17.87亿元受让新华都置业60%。标的公司负责投建“白塘湾国际旅游度假城项目”,后者总规划用地逾8900亩,可出让用地4423亩,其中标的公司已获得1372.6亩。

白塘湾项目与另一端的香山湾项目,均是“泰禾厦门湾”的一部分。停工前,泰禾在白塘湾主要开发金山岭、海滨地产两个项目。漳州龙海市人民政府办公室于去年9月回复,金山岭项目因资金困难,导致项目停工且停滞。

资料显示,金山岭项目参与运营的三方为福建泰维置业有限公司(前身为新华都置业)、汇明昇集团有限公司和漳州嘉莘企业管理有限公司。漳州嘉莘由苏州世茂置业间接持股50%,法人曾是世茂海峡董事长兼总裁吕翼。

上述回复提及,金山岭项目停工有三个原因:

其一是受疫情影响,白塘湾项目无销售收入,造成资金困难,无法正常支付款项;

其二是因泰禾集团私下与世茂有股权质押,世茂控制20%股权,世茂方掌控泰维置业的公章和银行U盾,对于农民工工资同意审批支付,其他的都不同意支付,有涉及金额的合同和结算都不给盖章,项目无法正常推进;

其三则是泰禾公司向上海爱建信托融资借款,因泰维置业未按时还款,上海爱建信托冻结泰维置业公司账户,且掌控泰维置业公司的公章和U盾,不同意支付款项。

回复强调,泰维置业和上海爱建信托正在进行和解商谈,目前已基本达成共识。

共识却并不能打破项目僵局,至今年1月初,龙海市住房和城乡建设局回应,已多次约谈泰禾厦门湾开发企业,并协同多部门协助开发企业筹备资金。该部门同时透露,项目考虑多种方法争取资金,比如跟其他大型房地产开发企业合作等。

观点地产新媒体了解,泰维置业及股东方考虑的方法,包括寻求万科等企业正式入股、协商现有融资贷款展期,以及将竣备的厦门湾海滨小镇8、9号楼进行融资或销售,主要为了加紧资金筹措,解决工程款等缺口问题,此后迟迟没有相应消息披露。

两个月过去了,今年3月5日,龙海区政府成立月港官邸及白塘湾项目服务领导小组;10天后,龙海市住建局再度约谈泰禾厦门区负责人,并表态力促企业在5月30日开始局部复工,7月30日达到全面复工。

5月7日,龙海区人民政府官方网站公布一则通知,决定成立泰维置业重整清算组,负责对泰维置业的资产负债情况进行“集中梳理和甄别”,依法按顺序、按比例清偿债务;同时积极与意向收购方沟通协商,探讨泰维置业的股权重组方案和白塘湾项目的复工建设计划。

这时距离项目局部复工的节点,只剩下20余天。

豪赌

在漳州打造厦门湾项目,是黄其森房地产创业史上一次豪赌。

2017-2018年或许是泰禾较高光的年份,在这期间泰禾正式推出多元化战略“泰禾+”,还曾因为黄其森提出“2018年销售目标再翻一番至2000亿元”的小目标,而导致股价暴涨逾1.6倍至43.47元/股。

在收购白塘湾项目后,泰禾又竞得数宗香山湾地块,由此衍生的厦门湾被泰禾誉为继“院子系”之后推出的“湾系”超级IP,是该公司打造的较大规模项目,号称投资规模达千亿。

这亦是承载“泰禾+”战略最完整的项目,涉及教育、医疗、养老、文化、商业、酒店、文旅等配套。

年报资料显示,白塘湾项目计容建面约159.91万平方米,可售面积167.31万平方米,预计总投资126.18亿元;香山湾项目计容建面90.66万平方米,可售建筑面积102.29万平方米,预计总投资75.87亿元。

2018年,泰禾在北京举行“湾系”超级IP始发会,宣布厦门湾是头个战略性作品。时任泰禾副总裁的李亮,对外释放了“住假地产”的概念,并宣称厦门湾标志着“中国住假地产时代的开启”。

泰禾为此开展了铺天盖地的广告攻势,同时有数据显示,截至2019年11月,泰禾厦门湾累计销售已达100亿元,成交客户来自33个省市自治区。

受疫情影响,2020年1-4月间,泰禾旗下包括北京金府大院、北京院子二期、上海大城小院南区及北区、福州金府大院、武汉院子及南京金尊府等项目出现停工;4月之后,北京等地项目出现流动性紧张,工程款支付和相关设备采购付款不到位,导致部分施工环节停滞。

观点地产新媒体粗略统计,2020年泰禾拥有接近80个主要开发项目,期内竣工面积为0的比例约达90%;其他仅有北京长阳半岛中央城、北京金府大院、杭州大城小院等个别项目贡献存在竣工交付。

泰禾厦门湾也因为资金困难等原因,导致项目停工且销售停滞。比如去年全年,白塘湾项目预售(销售)面积仅约8821平方米,预售(销售)金额约3.48亿元,同比分别下降95.6%、85%。

与此同时,泰禾出现的债务问题,一定程度上打击了消费者信心,进而出现退房退款等问题。从泰禾披露的数据看,去年退房的包括北京、漳州、廊坊、杭州、东莞、杭州、南京等地项目,其中白塘湾项目退房款为5538.56万元,仅次于北京院子二期(1.35亿元)。

一位购房者曾吐槽,自己在白塘湾项目交的意向金,拖了一年都尚未退还。

年报披露的细节还显示,截止2020年末,泰禾对白塘湾项目的投资余额为80.28亿元,较期初增加21.32亿元。尽管项目大部分时间处于停滞状态,企业仍增加了一大笔开发成本,相比之下2019年同期的投资额增加约8.79亿元。

至于投入白塘湾项目的资金来源,和其余项目一样,泰禾均标注为“其他”。按照地方政府披露情况,来自上海爱建信托的借款是白塘湾的主要资金来源之一,目前已处于违约状态。

爱建信托曾多次为泰禾发行信托计划,包括去年3月发行厦门湾开发贷集合资金信托计划(十八期),预计年化收益率7.00%,实际发行7770万元。而市场消息称,去年7月7日泰禾宣布17泰禾MTN001中票违约的前一日,厦门湾这一信托计划便已全部提前兑付。

如今,随着龙海区政府成立泰维置业重整清算组,白塘湾也成为泰禾为数众多项目中,头个地方政府介入重组的案例。

复工复产

在龙海区政府官网发布成立通知后,5月8日,泰禾随即在官微解释,重整清算组并非法律意义上的破产程序清算组。其进一步强调,白塘湾项目未销售货值超过200亿元,足以覆盖当前项目债务。

拥有未销售面积约137.8万平方米(2020年底数据),对应货值逾200亿元,但白塘湾项目仍既未实现重组,引入股东也未取得进展,本身已经反映项目股权及债务关系之复杂。更何况,这部分货值或许亦需投入相当一笔资金,才能转换为可售货值。

泰禾于声明中亦提及,项目股权合作问题及内部决策分歧的原因导致项目陷入运营僵局,无法实现正常运转,言语间对于其余股东表现并不满意。

白塘湾项目需要厘清项目股权及债权债务关系,通过现房销售等措施带动资金回流,从而推动项目正常运转。

于泰禾而言,其他地方的项目亦是类似重组思路,但重组阻碍重重。

2020年7月6日,泰禾宣布未能及时兑付“17泰禾MTN001”中期票据,应还本息金额为16.125亿元,这也是该公司头次公开出现债券违约。观点地产新媒体查询,目前泰禾在境内约有6只债券持续违约。

泰禾强调,2020年公司与“大部分主要债权人”达成了对已到期未归还借款的和解,和解方式主要是延长还款期限、对资金成本给予一定优惠及豁免违约金。期末该公司长期借款从291.03亿元提高至627.13亿元,对应一年内到期非流动负债从506.8亿元降至243.4亿元。

去年下半年以来,泰禾相继与长城资产、民生银行、兴业银行等债权人就债务重组达成一致,涉及珠海、深圳、石家庄、顺德等地项目。其中与长城资产就深圳、珠海项目债务签署重组协议,对应重组本金达120.03亿元。

即便如此,截止去年底,泰禾已到期未归还借款金额398.50亿元,尚未支付利息31.55亿元;截止年报发布日(4月底),已到期未归还借款为431.55亿元,显示偿债压力仍较为巨大。

来自未和解方的施压,同样给泰禾的债务重组制造了障碍。从已披露重大诉讼、仲裁事项看,先后有中原信托、四川信托、浙商金汇信托、西部信托、建行等金融机构,对泰禾方面提起诉讼或申请仲裁,性质均为金融借款纠纷事项。

其中5月6日,泰禾于公告中提及,上海金融法院裁决公司十日内向四川信托偿还本金39.95亿元,以及相应利息、罚息及违约金等,共计逾42亿元。

而一季度末,泰禾经营活动产生的现金流入仅7.76亿元,经营活动产生的现金流量净额仅-6.27亿元;期末现金及现金等价物余额仅11.67亿元,同比下降72%,现金流已处于枯竭状态。

大股东黄其森的情况亦难言乐观,于去年9月底至今年4月19日间,泰禾投资因存在质押融资违约,被司法强制执行而导致被动减持2633.32万股,占泰禾总股本1.06%。

在主流观点看来,泰禾能否实现回归正常经营,取决于是否与债权人达成重组协议,以及能否重启项目,盘活资产并回流现金。这两个条件能否满足,又直接关系到能否顺利引入万科。

至少在黄其森的视角里,泰禾已经进入加快复工复产复销的阶段。

这个过程中,号称货值接近4000亿元的土地储备,以及中式豪宅产品一直是其底气所在;相对应,截止去年底该公司按成本计量的存货账面余额1544亿元,列报存货跌价准备26.47亿元,存货账面价值1517.54亿元。

泰禾此前对媒体表示,北京、福州、厦门、上海等地20余个项目有望在五六月份满足销售条件。观点地产新媒体了解,该公司也在策划北京六盘联动的营销活动,包括近期北京西府大院曾传出开始销售尾盘的消息。

尽管声势浩大,但泰禾至今仍未有大规模入市销售的动作,风险化解效果尚且不明朗。

另一边厢,有相似问题的华夏幸福,于4月上旬已与44家债权人、83个项目实现了展期和解;151个项目实现复工,其中住宅项目85个项目,对应1246万平方米,但债务化解方案仍预计或于7月出台。

在各方的等待中,这个夏天被无限拉长。

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