【法务专栏】商铺出租权瑕疵，承租人将面临什么风险？-商文在线

承租商铺用于经营等商业活动前，首先应当对出租方的出租权进行确认。租赁的商铺是谁的，谁有权对外出租，权利是否存在瑕疵，是否会影响承租后承租人对商铺的使用权利？这些问题与商铺的正常经营使用密切相关，而产证则是最主要的审查依据。此外，承租人正式使用商铺前，往往需要办理各类证照、注册公司或企业，手续齐全后该商铺才能作为从事生产、经营、办公等的合法场所，此时产证又是承租人办理各类手续时必须提供的材料。由此可见，如果承租前没有对产证进行审核，将会对承租人产生巨大的影响。

实务中，商铺出租可以大致分为两种情况，一是出租人为真正产权方，直接对外进行出租，二是出租人并非真正产权方，对外进行转租。本文将基于此两种情况，对出租权瑕疵的风险及如何对产权进行审核展开讨论。

出租人为产权方

承租商铺时，如果出租人的出租权有瑕疵，将可能导致承租人在租赁过程中存在如下风险：

风险提示

风险一：未取得房地产权证且无相关证明文件的，可能直接导致租赁合同无效。

出租商铺无建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设、未经竣工验收、出租商铺为违法建筑等，租赁合同无效。

租赁合同无效的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付商铺占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”

对承租人而言，租赁这样的房屋非但不能实现自己的经营目的，还需要支付商铺占有使用费。在向法院诉请出租人赔偿损失时，由于承租人自己在商铺租赁前未尽审查义务，法院可能会认定承租人存在一定的过失，从而判定承租人承担过错责任。

风险二：未获得房地产权证或缺少相关证明文件，导致承租人无法办理正常经营所需的证照。

承租人租赁商铺是进行经营的，办理经营所需的相关证照，包括营业执照等，均需要出租人提供相应的证明文件。如果出租人无法提供，承租人就不能顺利办理证照，没有证照经营无从进行，租赁目的也就无法实现。

风险三：商铺为多人所有，共有商铺未取得共有人同意的，不得出租。

根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条的约定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

因此，承租人在租赁商铺时，如果没有获得该商铺的共有权人的同意，可能会在实际经营过程中产生不必要的纠纷。

风险四：商铺设定抵押权，抵押权人实现抵押权时，可能导致租赁合同被解除，承租人的损失得不到赔偿。

《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

但该条规定的抵押不破租赁针对的是租赁权设立在先的情形，而在租赁权设立在后，在先的不动产抵押权已经设立或者动产抵押已经办理登记的情况下，抵押权可以对抗租赁权。因此，在租赁合同签订之前，商铺已经设定抵押权的，在抵押权人实现抵押权时，可能解除房屋上的租赁关系，导致承租人的租赁无法继续，此时承租人不仅遭受了损失，还需要另租商铺重新开始经营。

风险五：商铺被查封后，出租人再行出租商铺的，租赁合同对申请人不发生效力。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”

如在承租人承租前该商铺已被法院查封，当相关权利人向法院申请执行该商铺时，法院可继续采取执行措施，承租人无法对抗相关权利人。对于承租人的损失，若承租人已知情，损失应由自己承担。

基于如上出租权瑕疵的多重风险，承租人更应当在承租前做好审核工作，确保承租商铺没有出租权瑕疵，详细的审核要点有：

1、审查产权文件

（1）对于产权人直接出租商铺的。承租人可去房地产交易中心查阅相关资料，核实商铺权属状况，确定出租人是否为该商铺的真正所有权人。

（2）对尚未取得产权证明的，如开发商自持的在建物业在未获得房地产权证之前即开始进行招租，此时可对建设用地规划许可证进行核实。

（3）对通过其他方式取得所有权或处分权但尚未对产权证明进行变更登记的，比如通过法院判决取得商铺所有权的，需核查处分权人权利取得的司法文书。

（4）此外，如该商铺的所有权状态为共有，则需要其他共有权人共同签署或审核同意对外出租的证明。

2、对产证的审核除了确定房屋的权利人，还可以根据不动产登记证书、建设用地规划许可证等帮助承租人核实以下几个方面的租赁基本信息：

（1）面积：核实租赁商铺的位置、面积、范围四至（平面图），确定租赁商铺的状况，租赁范围，商铺使用面积是租金计算的重要依据；

（2）商铺用途及土地用途：承租人需核实租赁商铺使用性质是否为商业经营性用房，住宅性质商铺改商用的，需要出租人同时提供规划和房管部门同意该商铺作为经营用房的凭证，否则可能无法办理营业执照；

（3）是否存在权利瑕疵：是否存在如抵押、查封、征收等；

出租人为非产权方

出租人并非真正产权方，而是对外进行转租的情况下，对于承租人来说还必须核实转租人是否具有合法的转租权，否则就会存在如下风险：

风险提示

风险一：未经产权人同意对外进行转租，出租人可以解除与转租人的合同。

《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

出租人解除租赁合同，意味着租赁房屋随时可能被收回，此时作为次承租人，就丧失了房屋的占有使用权，只能被迫停止经营，导致极大的损失。

风险二：转租的期限超过了原合同的租赁期限，超过部分无效。

《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

经营者在承租商铺时，往往依照租赁期限投入资金，如果超过剩余租赁期限的租赁合同无效，产权人提前收回房屋，会致使次承租人的部分投资无法得到预期回报，造成次承租人的损失。

因此，承租人租赁商铺前，应根据转租人与真正产权人签订的原租赁合同、委托管理协议等，核实相应的转租权，详细的审核要点包括：

1、权利来源，是否为合法出租

出租人与真正产权人签订的租赁合同、委托管理协议等书面文件中，需明确载明允许出租人转租房屋，或授权出租人对外出租房屋；

2、转租期限

转租期限不能超过出租人与真正产权人签订的租赁合同或委托管理协议等书面文件中载明的租赁期限或授权期限。

综合本期内容可以看出，出租权瑕疵会导致承租商铺经营产生极大的风险，也会使承租人遭受损失，因此，承租商铺前的审查必不可少，承租人只有对租赁商铺所有权、使用权、商铺性质等相关材料先行核实，才能避免仅凭出租人一面之词而草率签订租赁合同，才能规避租赁合同因无证租赁、商铺性质不符合租用目的等原因而导致的无效或无法继续履行，才能确保经营可以办理合法的证照，保证自身租赁目的得以实现。

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